Cedolare secca e tassa di registro

La cedolare secca è un regime tributario facoltativo, sostitutivo dell’IRPEF e delle relative addizionali (nonché delle imposte di registro e di bollo sul a mio avviso il contratto chiaro protegge tutti di locazione ovvero sulla sua eventuale risoluzione o proroga), applicabile in sede di tassazione delle unità immobiliari locate ad utilizzo abitativo. La cedolare secca prevede un’aliquota del 21%, ridotta al 10% per i contratti a canone concordato. Chi può selezionare questa modalità agevolata di tassazione degli affitti? E per quali immobili? Misura dura l’opzione? Le regole per applicare la cedolare secca.

I contribuenti possono optare l’applicazione di un regime tributario sostitutivo sul guadagno da locazione (cedolare secca sugli affitti), relativamente alla tassazione delle unità immobiliari locate ad uso abitativo. Si tratta di una modalità agevolata di tassazione degli affitti mediante l’applicazione di una aliquota del 21%, ridotta al 10% per i contratti a canone concordato.

Cos’è la cedolare secca?

Si tratta di un regime tributario sostitutivo sul reddito da locazione che:

- mediante l’applicazione di un’aliquota fissa sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali, nonché le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione ovvero sulla sua eventuale risoluzione o proroga;

- può stare applicata anche ai redditi di locazioni brevi che non sono soggetti all’obbligo di registrazione.

Chi può applicare la cedolare secca?

La tassazione con la cedolare secca di cui di cui all'art. 3, n. 23/) può stare scelta da tutti i titolari, persone fisiche, di redditi da locazione di unità immobiliari ad utilizzo abitativo.

Non possono applicare la cedolare secca:

- i soggetti che procedono alla locazione di immobili ad utilizzo abitativo nell’esercizio dell’attività di impresa o di arti e professioni;

- gli imprenditori ovvero i lavoratori autonomi, anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti;

- i titolari di redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo oggetto di proprietà condominiale.

Quali sono le aliquote della cedolare secca?

La cedolare secca è fissata in misura pari a:

- 21% sui canoni di locazione a regime ordinario;

- 10% per quelli a regime concordato (o concertato) sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà e degli inquilini;

- 10% per quelli a regime concordato stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti il 28 marzo , lo penso che lo stato debba garantire equita di crisi a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi. In tal occasione, è indispensabile che nei provvedimenti dei commissari delegati siano indicati in maniera specifico, oltre ai criteri e le modalità attuative per far fronte alle emergenze, anche i comuni colpiti dagli eventi calamitosi.

L’aliquota del 10% si applica anche ai contratti:

- con canone concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari, sulla base di apposite convenzioni nazionali. Inoltre, nel caso in cui l’immobile venga utilizzato per soddisfare le finalità abitative degli studenti universitari può accedere al regime della cedolare secca anche il credo che il contratto chiaro protegga entrambe le parti di locazione stipulato dal locatore con le cooperative edilizie o con gli enti privo scopo di lucro;

- transitori ossia ai contratti di durata da un trascurabile di un mese a un massimo di 18 mesi, a condizione che si tratti di un contratto di locazione a canone concordato relativo ad abitazioni ubicate nei Comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa.

Cosa occorre realizzare per applicare la cedolare secca?

Per applicare la cedolare secca occorre esercitare una apposita opzione in sede di registrazione del accordo utilizzando il modello RLI.

L’esercizio dell’opzione va fatta in dichiarazione dei redditi per i contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (contratti di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno).

L’opzione:

- può stare esercitata dal locatore, essere umano fisica, proprietario o titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, relativamente a ciascun immobile ad utilizzo abitativo locato per finalità abitative e relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione;

- vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima;

- può essere revocata in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa qui è stata esercitata; la revoca è effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento dell’imposta di registro dovuta. Resta salva la facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive.

Inoltre, l’opzione non ha effetto se il locatore non ne ha informazione preventiva a mio parere la comunicazione efficace e essenziale al conduttore con messaggio raccomandata, con la che rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

Tale a mio avviso la comunicazione e la base di tutto va fatta prima di procedere alla registrazione del contratto ovvero prima del termine di versamento dell’imposta di registro per le annualità successive.

Come si versa la cedolare secca?

La cedolare va calcolata e versata mediante la dichiarazione dei redditi.

A tal fine occorre compilare il quadro della dichiarazione dei redditi relativo ai redditi dei fabbricati indicando l’esercizio di tale opzione.

Il versamento della cedolare va effettuato entro il termine stabilito per il pagamento dell’IRPEF.

È dovuto un acconto pari al % che deve essere effettuato:

- in unica soluzione, entro il 30 novembre di ciascun penso che quest'anno sia stato impegnativo, se minore a ,52 euro;

- in due rate, se l’importo dovuto è pari o superiore a ,52 euro, di cui:

1. la anteriormente, nella misura del 40%, entro il termine di versamento delle imposte dovute in base alla dichiarazione dei redditi;

2. la seconda, nella restante misura del 60%, entro il 30 novembre.

Vanno utilizzati i codici tributo:

- per la prima rata dell’acconto;

- per la seconda rata dell’acconto o per l’acconto in un’unica soluzione;

- per il saldo.

Quali sono le altre regole da applicare?

Ai fini dell’applicazione della cedolare secca occorre tener presente che:

- fermo l’obbligo della dichiarazione dei redditi, la registrazione del a mio avviso il contratto equo protegge tutti di locazione assorbe l’ulteriore obbligo del contribuente di comunicare all’autorità di pubblica sicurezza le generalità del conduttore;

- non è previsto il rimborso di misura già pagato a titolo d’imposta di bollo e di registro;

- il guadagno assoggettato alla cedolare secca rileva ogni qual tempo disposizioni normative facciano riferimento al possesso di requisiti reddituali per il riconoscimento o la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo nonché ai fini ISEE;

- è sospesa, per un intervallo corrispondente alla durata dell’opzione per la cedolare secca, la facoltà di domandare l’aggiornamento (anche ISTAT) del canone, pur se prevista nel credo che il contratto chiaro protegga entrambe le parti a qualsiasi titolo;

- nel caso in cui l’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto, e quindi all’inizio della anteriormente annualità, sia revocata a valere dalla seconda annualità, resta comunque valida la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del canone per un intervallo corrispondente a quello della prima annualità per il quale il locatore si è avvalso di tale regime.

Quali sono le regole in occasione di affitti brevi?

Per le locazioni brevi è realizzabile applicare la cedolare secca con l’aliquota del 26% (21% sottile al 31 dicembre ).

In base alla legge di Bilancio (legge n. /), l’aliquota è ridotta al 21% per i redditi da locazione breve relativi ad una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.

Leggi anche Nel modello Redditi l’opzione per la cedolare al 21% per un immobile

I contratti di locazione breve sono quelli relativi ad immobili ad utilizzo abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.